房地产抵押是什么意思?有什么特征？

　　不管你是在昆明还是在哪里，只要你又房产，只要你缺钱，你都会遇到房地产抵押之类的问题，今天昆明私借给大家说说房地产抵押的概念特征:

　　房地产抵押的概念

　　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　抵押是为担保债权实现而设立的法律制度，抵押的成立，一般情况下以成立在抵押之前的债权为存在基础，所以，债权人一般作为抵押权人，抵押人，一般是债务人，也可以是债务人之外的第三人。在房地产抵押中，抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押权人就拍卖抵押的房地产所得价款优先受偿的权利就是抵押权。

　　房地产抵押的特征

　　昆明房地产抵押贷款作为抵押的一种，随若房地产市场的不断开发开放，其担保债权、融通资金的作用越来越大，也越来越经常地被应用。房地产抵押除了具有一般抵押所共有的特征，如从厲性、不可分性、物上代位性、可交换性等之外，还有其自身的特点：

　　(1)房地产抵押的标的具有复杂性。根据《担保法》规定的可用作抵押的财产进行分类，抵押可以分为不动产抵押、动产抵押和权利抵押。一般的抵押，其标的或者是不动产，或者是动产，或者是权利，多数情况下是单一的。但房地产抵押标的既包括不动产，也包括权利，客体相对来说较复杂。作为房地产抵押标的的不动产，如抵押人依法拥有所有权的房屋及其他建筑物、果园等，作为房地产抵押标的的权利，在我国，主要是依法获得的土地使用权等。

　　(2)房地产抵押是要式抵押。①房地产抵押的抵押人和抵押权人必须签订书面抵押合同，关于房地产抵押的合同，可以由抵押人和抵押权人单独订立抵押合同，也可以在原债权合同中写明，无论采取哪种方式，都必须采取书面形式。这主要是因为：一是房地产抵押合同是一种从合同，抵押权的实行与否基于主合同的履行情况;二是房地产抵押的标的额大，性质复杂。②根据法律规定，房地产抵押合同必须进行登记。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。《城市房地产抵押管理办法》第六条规定，国家实行房地产抵押登记制度;第三十条规定，房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地管理部门办理房地产抵押登记。第三十一条规定，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。《担保法》则进一步规定了办理抵押物登记的部门：以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门;以城市房地产或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;以林木为抵押的，为县级以上的林木主管部门。

　　(3)房地产抵押有一定的时间限制。因为在我国实行土地公有制，土地本身不能买卖或抵押，只有依法取得的土地使用权可以依照法律的规定转让，且我国法律对土地使用权出让的时间作了限制。所以，以土地使用权作抵押的期限受土地使用权时间的限制。即以土地使用权作为抵押的期限应当在土地使用权出让期限内，否则抵押无效。我国法律对于土地使用权期满后土地上的房屋，及其他定着物的归属尚无明确规定，但由于我国对土地使用权和房屋所有权采取“连动”原则，即房随地走或地随房走原则，以依法取得的国有土地上的房屋作抵押时，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。所以以房屋作抵押的，也应在土地使用权的期限内设定抵押权。